天長市國土房產(chǎn)局承認“違規(guī)”

“房屋已經(jīng)給別人辦理了房產(chǎn)證，再訴訟就沒有意義了。”沈培永表示，于是他撤訴了。

“實踐過程中，登記備案的作用就相當于把這套房子‘鎖死’，防止出現(xiàn)‘一房兩賣’的情況。”長期代理房地產(chǎn)糾紛案件的北京來碩律師事務所主任律師燕薪向中國青年報記者解釋道。

“我簽了合同，交了房款，在你們國土房產(chǎn)局備了案，你們憑什么給其他人辦理了房產(chǎn)證？”氣憤的沈培永希望得到天長市國土資源和房產(chǎn)管理局(以下簡稱“國土房產(chǎn)局”)的合理解釋。

沈培永買的房產(chǎn)到底又賣給了誰？

(2013)滁民一初字第00090號判決書顯示：“2007年8月16日，天緣房產(chǎn)公司與案外人黃某某簽訂一份商品房買賣合同，以每平方米單價6900元將涉案4號營業(yè)房出售給黃某某 ……2006年11月9日，天緣房產(chǎn)公司以工程款抵房款方式將18、19號營業(yè)房出售給案外人陳某……2007年4月17日，天緣房產(chǎn)公司與案外人張某簽訂一份商品房買賣合同，以每平方米單價1473元將涉案201室住宅房出售給張某。”

該判決書還顯示，2010年12月30日，天緣房產(chǎn)公司除13、16、17號三間營業(yè)房外，已向上述購房戶開具了涉案房屋的不動產(chǎn)發(fā)票。之后，天緣房產(chǎn)公司已將涉案房屋全部交付給上述購房戶，上述購房戶已對涉案房屋進行裝修并入住使用至今。

當問及為何沈培永在房屋已交付給他人的情況下能備案，這些購房戶在無備案的情況下辦理房產(chǎn)證是否合規(guī)、是否屬于“突擊辦理”時，天長市國土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤坦言：“是突擊辦理”。他隨后解釋道，此舉是因為這些人拿不到房產(chǎn)證而信訪，“2013年下半年，老百姓(同樣是被天緣公司“一房兩賣”的老百姓——記者注)上訪，堵大門，后來政府成立小組進行調(diào)查，認為應該為老百姓辦理(房產(chǎn)證)。”

當問及給沒有備案登記的購房者辦理房產(chǎn)證是否合法時，郭宣彤承認：“是違規(guī)的。”但是，他接著表示，“老百姓才是真正的受害人，為什么真正的受害人放在這里，我們要照顧放貸者(沈培永)的利益？”

郭宣彤拿出一份《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》(以下簡稱《批復》)，他認為，已經(jīng)付款購房的老百姓權(quán)利優(yōu)先。他引用《批復》中的內(nèi)容：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”

郭宣彤告訴中國青年報記者，“法院當時沒有參照這個”。

他表示，基層政府部門在很多執(zhí)行過程中有問題，追究就沒法子了，很多法律問題在基層沒辦法操作。他認為，對待老百姓利益受到損害時，政府敢于承擔責任。“如果保護他(沈培永)的利益就沒法處理了，你讓老百姓打官司，他們不愿意打官司。”

郭宣彤再次強調(diào)：“(政府部門)違規(guī)操作是有‘瑕疵’的，不符合法律規(guī)定，這是明確的。”同時，“我們認為辦理(房產(chǎn)證)是正確的，現(xiàn)在信訪要求我們遇到問題一定要解決，如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個理也說不過去。”

借貸還是購房？雙方各執(zhí)一詞

那么，為何天長市國土房產(chǎn)局沒有將沈培永視作“老百姓”？

沈培永向中國青年報記者提供的一份由天長市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室出具的《關于“凱悅大廈”部分房屋備案經(jīng)過的情況說明》影印件(據(jù)沈培永稱，該影印件系其在滁州市中級人民法院開庭時對案件卷宗原件進行拍攝所得)顯示，“我辦認為天緣公司與沈培永以借貸為目的的簽訂房屋買賣合同作為擔保，名為房屋買賣，實為民間借貸關系。”

兩者是否存在借貸關系？天長市國土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤向中國青年報記者提供了一份賬戶來往的表格，顯示薛衛(wèi)國向沈培永支付了215萬元。

(2013)滁民一初字第00090號判決書顯示，天緣公司也認為，沈培永的495萬資金為“借款”。理由是，495萬元“明顯與房價數(shù)額不符”。

沈培永在中國青年報記者向其驗證時表示，薛衛(wèi)國確實曾向其退款，不過那是“空中樓閣”的退房款，且只有95萬，并非利息或還款。“當時就是為了買房，2011年的時候房市還非常好，我實地考察過后，覺得天緣公司的房地產(chǎn)非常有投資潛力。”沈培永說，“我們總共付款500萬，所以購買的價格比較便宜”。

中國青年報記者詢問天長市國土房產(chǎn)局能否證明沈培永與天緣公司之間是借貸關系時，郭宣彤讓記者前往“上城風景工作組”找相關人員了解。該工作組的法律事務組律師朱明告訴中國青年報記者，薛衛(wèi)國當時成立了兩家房地產(chǎn)公司——安徽天緣房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司和安徽國茂建設置業(yè)有限公司(以下簡稱“國茂公司”)。而上城風景屬于后者開發(fā)的樓盤，目前被天長市政府的上城風景工作組所接管。

朱明向中國青年報記者提供了一份沈培永與天緣公司的賬戶記錄，試圖證明二者存在借貸關系。他介紹，由于工作組中有公安機關的辦案人員，這份表格就是工作組從公安機關調(diào)取的，但是由于薛衛(wèi)國的案件還沒有結(jié)束，公安局不能對這份表格蓋章證明，且“借款合同我們沒有看到”。朱明說。

但是，安徽省滁州市中級人民法院(2013)滁民一初字第00090號判決書顯示，“不予采納”兩者的借貸關系。

“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個理也說不過去”

現(xiàn)在，沈培永只想挽回自己的損失。

沈培永說：“天長市國土房產(chǎn)局一直建議我向國茂公司的工作組申請破產(chǎn)登記，挽回損失。”但他最擔心的是，即便上城風景工作組接受了自己的申請，也會因為這樣做沒有法律依據(jù)，難以獲得賠償，兩頭都落空。

沈培永的代理律師馮家穩(wěn)向中國青年報記者表示：“如果沒有充分證據(jù)證明國茂公司對天緣公司的債務具有償還義務，這種建議顯然是不合法的。”

“政府部門搞得沒有辦法，所有的問題推到我們這里。”上城風景工作組法律事務組律師朱明也很無奈，他表示，即便兩個公司的法定代表人都是薛衛(wèi)國，也不能把兩家公司的資產(chǎn)混同起來，“他們(政府部門)也是臨時緩和矛盾，可以把人推過來，但是法律這一關我們肯定要把住。”

沈培永認為真金白銀不應買到“空中樓閣”，天長市國土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤則認為，“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個理也說不過去”，雙方看似都有道理。那么，法律專家怎么看待這個問題？

“沒有登記備案就給辦理房產(chǎn)證顯然是違法的。”北京來碩律師事務所主任律師燕薪認為，天長市國土房產(chǎn)局的說法是站不住腳的，不管是老百姓還是沈培永，都是權(quán)利人，政府都應該保護。

知名行政法專家、北京大學法學院教授姜明安也向中國青年報記者表示，政府不應該因為“老百姓”的利益就違反程序。

“政府即便是違法做好事，也要承擔法律責任。”姜明安說，假如政府能違法做好事，那么，就也有可能違法做壞事，“依法辦事是老百姓的大利益，不能為了眼前的小利而破壞大局，這是國家依法治國的需要，也是政府依法行政的需要。”記者 章正