原標(biāo)題：產(chǎn)經(jīng)分析：房地產(chǎn)去庫(kù)存 如何發(fā)力

全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存，堅(jiān)持供需兩個(gè)方向發(fā)力，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。省經(jīng)濟(jì)信息中心新近發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，去庫(kù)存的任務(wù)被提升至前所未有的高度，在這一背景下，厘清全省房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存情況，把握未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì)，采取積極有效的措施，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，成為當(dāng)前亟待關(guān)注的重點(diǎn)。

安徽去庫(kù)存周期總體好于全國(guó)

“房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高位，但去化周期整體好于全國(guó)平均。”省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處經(jīng)濟(jì)師王莉莉分析。

據(jù)省經(jīng)濟(jì)信息中心近日發(fā)布的一份報(bào)告，在不考慮待開(kāi)發(fā)土地面積以及2005年以前新開(kāi)工及期房銷售的情況下，2005年至2015年前10個(gè)月，全省房地產(chǎn)庫(kù)存面積(包括在建未售、待售面積)達(dá)32844.2萬(wàn)平方米，按2014年全省商品房銷售面積計(jì)算，需5.3年才能消化。其中，商品住宅庫(kù)存面積18886.3萬(wàn)平方米，按2014年全省商品住宅銷售面積計(jì)算，需要3.5年消化期。我省去庫(kù)存周期總體好于全國(guó)，同一口徑計(jì)算下，全國(guó)商品房、住宅去庫(kù)存周期分別為6.2年和4.4年。

“區(qū)域庫(kù)存分化明顯。”省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處經(jīng)濟(jì)師常彬斌認(rèn)為，若考慮寬口徑庫(kù)存，皖北的宿州、亳州、阜陽(yáng)商品房去化周期分別在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安慶去化周期分別在4.5年和4.4年，低于全省平均(5.7年)，部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上。縣域庫(kù)存差異大，多數(shù)縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，皖北縣域好于皖南。

市場(chǎng)將進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的盤整期

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)周期調(diào)整階段，與此前限購(gòu)限貸政策措施導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不同，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的觸發(fā)因素并非來(lái)自政策層面，而是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求格局的深刻變化引起。

“人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，難以支撐房地產(chǎn)需求的持續(xù)釋放。 ”省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處經(jīng)濟(jì)師倪夢(mèng)分析，城市購(gòu)房主力年齡段在25歲至49歲之間，而根據(jù)第六次人口普查結(jié)果，我省這一群體人口規(guī)模2015年預(yù)計(jì)將比2010年減少1.6萬(wàn)人左右，購(gòu)房主力人口數(shù)量開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性下降，這將導(dǎo)致住房剛性需求增長(zhǎng)放緩。

而從城鎮(zhèn)存量人口的住房潛在需求來(lái)看，人均住房面積的不斷增加降低了潛在需求。 “2005年至2014年，全省城鎮(zhèn)常住居民人均住房建筑面積由19.3平方米增至35.1平方米。比較而言，雖然低于美國(guó)的67平方米，但已接近大部分發(fā)達(dá)國(guó)家水平。 ”常彬斌認(rèn)為，顯然，改善性住房的潛在需求空間相比以往大幅降低。

“由于城市對(duì)人口吸納能力的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求差異也較大，區(qū)域分化仍將持續(xù)。 ”王莉莉認(rèn)為，同時(shí)，隨著利率市場(chǎng)化，理財(cái)產(chǎn)品和境外投資等新的投資渠道的拓寬與興起，更進(jìn)一步使得支撐投資型住房需求的諸多因素也開(kāi)始減弱。中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的盤整期。

促進(jìn)房地產(chǎn)供求基本平衡

面對(duì)高庫(kù)存壓力和結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩等問(wèn)題，推動(dòng)供給側(cè)改革顯得尤為迫切。“實(shí)現(xiàn)短期與長(zhǎng)期措施結(jié)合、供給端與需求端并重、市場(chǎng)工具與政策手段協(xié)調(diào)，有效地化解庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，將成為當(dāng)前及今后經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。 ”王莉莉說(shuō)。

去年以來(lái)，蕪湖、馬鞍山和銅陵等市推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置，已取得明顯成效，商品房庫(kù)存出現(xiàn)下降。“應(yīng)繼續(xù)實(shí)施分類指導(dǎo)、差別化調(diào)控。一方面，積極推行保障房貨幣化安置。另一方面，適時(shí)優(yōu)化調(diào)整土地供應(yīng)。 ”倪夢(mèng)認(rèn)為，同時(shí)，要加快戶籍制度改革，推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房的鼓勵(lì)措施，維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等。

當(dāng)前，住房需求已從滿足基本自住為主，向追求品質(zhì)、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，多數(shù)居民對(duì)改善住房條件的期望仍很迫切，改善型、度假型、高舒適度、養(yǎng)老型、青年公寓等差異化、特色鮮明需求將成為未來(lái)市場(chǎng)需求熱點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)住宅供給短缺。“要改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)和品質(zhì)。”王莉莉表示，同時(shí)，加快非住宅類房地產(chǎn)庫(kù)存消化，并不斷完善房屋租賃市場(chǎng)，推進(jìn)公共租賃住房投資運(yùn)營(yíng)機(jī)制改革。

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【合肥房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)第六】

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年12月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10980元/平方米，環(huán)比上漲0.74%，漲幅較上月擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，51個(gè)城市環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，4個(gè)城市持平。漲幅居前十位的城市依次是：廈門、寶雞、深圳、昆山、上海、合肥、蘇州、東莞、汕頭、武漢。

【合肥房?jī)r(jià)2015年上漲10% 未來(lái)政務(wù)區(qū)或?qū)o(wú)房可賣】

賣房九萬(wàn)套、房?jī)r(jià)上漲10%，當(dāng)2015年劃上句點(diǎn)，合肥樓市成績(jī)單“出爐”。讓許多合肥購(gòu)房者開(kāi)心的是，去年初在政務(wù)區(qū)等熱門區(qū)域買了一套房子，半年價(jià)格就漲了二十多萬(wàn)；而讓許多老百姓不開(kāi)心的是，工資上漲的速度，已然趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。

對(duì)于所有從業(yè)者而言，這個(gè)冬季，合肥樓市每平方米都能擰出更多人民幣來(lái)。雖銷量持續(xù)下跌，但連續(xù)兩年房?jī)r(jià)上漲，想買房子的親們，還不趕緊出手么？

看銷售：要“黃金屋”只能靠“搶”

這個(gè)冬季，合肥買房似乎只能用上一個(gè)字眼“搶”。2015年12月19日上午，位于蜀山區(qū)長(zhǎng)江西路與潛山路交口的天玥中心開(kāi)盤，共300余套，吸引了300余名客戶前來(lái)選房。“天玥中心位于兩條地鐵線的站口，位置優(yōu)越，而且等地鐵2號(hào)線和3號(hào)線都建好了，這房子肯定升值。買一套，不管自己住，還是投資，我覺(jué)得一定會(huì)賺”，現(xiàn)場(chǎng)一位購(gòu)房者說(shuō)。當(dāng)天上午，開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)前80名成功認(rèn)購(gòu)者送iPone6S，81~140名成交送IPADmini。

2015年12月20日上午，位于肥東縣的恒大綠洲，早上8點(diǎn)未到，售樓處門前道路車輛已滿，8點(diǎn)半左右，現(xiàn)場(chǎng)就已經(jīng)被購(gòu)房者擠得水泄不通，約有1000人到場(chǎng)搶房，場(chǎng)景已經(jīng)讓人咋舌。

看價(jià)格：晚買一個(gè)月，房?jī)r(jià)漲了

均價(jià)8200元/㎡，比預(yù)算要高出很多，猶豫了一個(gè)月，房?jī)r(jià)就漲了1000元/㎡，想想還是趕緊下手買了，剛在合肥市包河區(qū)華夏茗灣學(xué)府置業(yè)的楊先生告訴記者。楊先生原先在四里河有一套房，因?yàn)閹状伪槐I，楊先生終于忍無(wú)可忍決定“換房”。原先的考慮是打算買價(jià)格適中的二手房，沒(méi)想到這一猶豫，原先看好的新房也漲價(jià)了。二手房也沒(méi)選到合適的，眼看著房?jī)r(jià)又要漲，楊先生果斷賣了舊房，定下一套新房，雖然現(xiàn)在一家三口租房子，但想著再過(guò)兩年能住上中意的新房，怎么也值得。

據(jù)合肥多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年11月份，合肥九區(qū)的住宅成交均價(jià)為8840元/㎡，環(huán)比微漲0.5%。其中，政務(wù)區(qū)是唯一一個(gè)房?jī)r(jià)突破10000元/㎡的區(qū)域，濱湖區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)維持在9000元/㎡，其他區(qū)域房?jī)r(jià)多維持在8000元/㎡，僅有新站區(qū)均價(jià)停留在“7”字頭。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌微博中表示：“2015年11月有幾千套過(guò)去因各種原因沒(méi)有備案的、低價(jià)的住房入市，它們拉低房?jī)r(jià)，不是真實(shí)房?jī)r(jià)下跌。合肥真實(shí)的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走高。”

看配套：“學(xué)區(qū)房”熱得燙手

經(jīng)開(kāi)區(qū)瑞格花園、蜀山區(qū)廣利花園……這些二手的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也漲上來(lái)了，想要買學(xué)區(qū)房趁早下手。2015年12月21日，記者在黃山路上某中介公司采訪，店員李小姐告訴記者，感覺(jué)近期買房的人多了許多，房主來(lái)店里掛價(jià)也在逐月上漲，同樣的一個(gè)小區(qū)，同樣的戶型，前兩個(gè)月才7000元出頭的價(jià)格，很快就是8000元/㎡的掛價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，農(nóng)歷2015年年底這波置業(yè)小高潮，五年來(lái)少見(jiàn)。一方面，合肥二手房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲，且幅度不小，一定程度上刺激了二手房成交；另一方面，合肥二手房網(wǎng)簽今年將全面實(shí)施，部分市民對(duì)新政不了解，擔(dān)心會(huì)影響辦事效率，所以也急于出手買賣房屋。

看區(qū)域：政務(wù)區(qū)或?qū)?ldquo;無(wú)房可賣”

據(jù)合肥多家房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，合肥樓市的區(qū)域庫(kù)存量為24658套，創(chuàng)下了樓市庫(kù)存的新低。區(qū)域庫(kù)存最為緊張的是政務(wù)區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年11月政務(wù)區(qū)庫(kù)存量為905套，估計(jì)很快就會(huì)銷售一空，政務(wù)區(qū)內(nèi)華潤(rùn)凱旋門等項(xiàng)目月均價(jià)上漲幅度已經(jīng)高達(dá)2000元/㎡。

業(yè)內(nèi)人士表示，縱觀中國(guó)樓市，大多數(shù)的二、三線城市均面臨著去庫(kù)存的危機(jī)，但對(duì)合肥來(lái)說(shuō)，庫(kù)存量一直保持在穩(wěn)定的狀態(tài)，沒(méi)有去庫(kù)存的危機(jī)。合肥住宅商品庫(kù)存量基本保持在3萬(wàn)套以上，這樣的數(shù)字說(shuō)明未來(lái)合肥如果三個(gè)月不新推房源的話，住宅商品就會(huì)面臨告急的情況了。

至于政務(wù)區(qū)，2015年12月份只有當(dāng)代MOMA項(xiàng)目和天瓏廣場(chǎng)項(xiàng)目所推的是屬于純住宅類物業(yè)。在未來(lái)的發(fā)展中，政務(wù)區(qū)很可能會(huì)面臨“無(wú)房可賣”的尷尬境遇。

看原因：誰(shuí)點(diǎn)燃樓市這把火？

“房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)到2016年，無(wú)論是從庫(kù)存量還是從地價(jià)等方面來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力十足”，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌坦言，合肥市區(qū)庫(kù)存不足2.5萬(wàn)套，市場(chǎng)供不用求，而合肥地價(jià)的上漲，更是從根本上助漲了房?jī)r(jià)。

究竟是什么點(diǎn)燃了合肥樓市冬季這把火，業(yè)內(nèi)人士分析，可能因?yàn)橐韵乱蛩兀涸蛞唬憾?lái)了，四房變成主角；原因二：房?jī)r(jià)高企，價(jià)格洼地難覓。并且，去年不少高價(jià)地王在合肥出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)“崛起”。

（鳳凰安徽綜合安徽日?qǐng)?bào)市場(chǎng)星報(bào)）